Introducción
El desahucio exprés por impago en 2025 continúa siendo uno de los procedimientos más utilizados por los propietarios para recuperar la posesión de sus viviendas en Cataluña. Aunque su objetivo es agilizar los procesos de impago de rentas, las sucesivas reformas legislativas han introducido nuevos matices que afectan tanto a los plazos como a las garantías de los inquilinos.
En Moya y Gimeno, despacho especializado en derecho inmobiliario y arrendaticio en Barcelona, analizamos cómo funciona el desahucio exprés en 2025, qué plazos deben cumplirse, cuáles son los derechos de las partes y qué pasos deben seguirse para actuar conforme a la ley.
¿Qué es el desahucio exprés?
El desahucio exprés es un procedimiento judicial simplificado que permite al propietario recuperar su vivienda o local arrendado cuando el inquilino no paga la renta o finaliza el contrato y no entrega el inmueble.
Fue introducido por la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal y reforzado por la Ley 5/2018, que permitió a los propietarios (incluidos particulares) actuar con mayor rapidez frente a ocupaciones o impagos.
Marco legal del desahucio por impago en Cataluña
En Cataluña, este procedimiento se rige principalmente por:
- La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), artículos 249 y 440.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- La normativa catalana sobre vivienda y vulnerabilidad social (Decreto Ley 17/2019 y Ley 1/2022).
Además, desde 2023 se exige que los juzgados comuniquen los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, lo que puede suspender temporalmente el lanzamiento si se acredita situación de vulnerabilidad.
Motivos habituales de desahucio exprés
- Impago de la renta o de suministros.
- Finalización del contrato sin entrega del inmueble.
- Cesión o subarriendo no autorizado.
- Uso indebido o daños en la vivienda.
El impago sigue siendo el motivo más frecuente y el que da lugar al desahucio exprés propiamente dicho.
Pasos del procedimiento de desahucio exprés por impago en 2025
1. Requerimiento previo al inquilino
Antes de acudir al juzgado, es recomendable enviar un requerimiento de pago por burofax, otorgando al inquilino un plazo (generalmente de 10 días) para abonar la deuda o abandonar el inmueble.
Si el contrato incluye cláusula resolutoria, el arrendador podrá darlo por terminado directamente.
2. Presentación de la demanda
El propietario o su abogado presentan una demanda de desahucio por impago de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar del inmueble.
La demanda debe incluir:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificante de impago.
- Requerimiento previo (si lo hubo).
- Solicitud de lanzamiento y reclamación de rentas pendientes.
3. Admisión a trámite y requerimiento judicial
El juzgado admite la demanda y envía al inquilino un requerimiento:
- Para que pague la deuda, abandone la vivienda o presente oposición en el plazo de 10 días hábiles.
- Si no actúa, el juez dicta automáticamente decreto de lanzamiento sin necesidad de juicio.
4. Señalamiento del lanzamiento
En el mismo decreto de admisión, el juzgado fija una fecha de lanzamiento (desalojo), que puede ejecutarse en caso de impago u oposición injustificada.
Los plazos actuales en Cataluña en 2025 son:
- Entre 4 y 6 semanas desde la admisión de la demanda hasta el lanzamiento, si no hay oposición.
- Entre 2 y 4 meses si el inquilino se opone y hay que celebrar vista judicial.
5. Suspensión por vulnerabilidad (casos especiales)
Si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad económica o social, el juzgado notificará a los servicios sociales, que dispondrán de un plazo de hasta 2 meses (1 mes si el arrendador es particular) para proponer medidas alternativas.
Durante ese tiempo, el procedimiento puede quedar suspendido temporalmente, pero no se archiva.
6. Ejecución del lanzamiento
Si no hay pago ni acuerdo, el juzgado ordena el desalojo del inmueble con presencia de la comisión judicial.
En los casos sin oposición, este paso suele producirse entre los 45 y 60 días posteriores a la demanda.
Plazos resumidos del desahucio exprés 2025 en Cataluña
| Etapa | Plazo aproximado |
|---|---|
| Requerimiento previo | 10 días |
| Admisión y notificación judicial | 10-15 días |
| Plazo de oposición del inquilino | 10 días hábiles |
| Lanzamiento sin oposición | 4-6 semanas |
| Lanzamiento con oposición | 2-4 meses |
| Suspensión por vulnerabilidad | Hasta 2 meses (1 si el propietario es particular) |
Derechos del propietario
- Recuperar su vivienda de forma rápida y legal.
- Reclamar las rentas impagadas y los daños ocasionados.
- Solicitar indemnización por ocupación indebida.
- Ejercer acción ejecutiva directa en caso de incumplimiento de acuerdos.
Derechos del inquilino
- Ser notificado del procedimiento.
- Pagar la deuda para evitar el lanzamiento (“enervar el desahucio”), si es la primera vez que incumple.
- Oponerse judicialmente por errores en la demanda o abusos de derecho.
- Solicitar mediación o suspensión temporal si acredita vulnerabilidad.
Consejos para propietarios en 2025
- Actuar rápido: no dejar pasar meses sin reclamar la deuda.
- Conservar toda la documentación: contrato, recibos, comunicaciones.
- Evitar la vía de hecho (nunca cambiar cerraduras ni cortar suministros).
- Contar con abogado especializado desde el primer requerimiento.
- Explorar acuerdos extrajudiciales: pueden evitar gastos y demoras.
Jurisprudencia y tendencia actual
- SAP Barcelona 321/2024: confirma que la falta de pago continuado justifica la resolución inmediata del contrato sin necesidad de nueva notificación.
- TSJC 18/2025: reconoce la prioridad de los propietarios particulares frente a grandes tenedores en los plazos de suspensión por vulnerabilidad.
- STS 67/2023: recuerda que el derecho a la vivienda no puede amparar impagos reiterados en contratos vigentes.
El papel de Moya y Gimeno
En Moya y Gimeno, ayudamos tanto a propietarios como a inquilinos en todas las fases del desahucio:
- Redacción de requerimientos y demandas judiciales.
- Mediación previa y negociación de acuerdos.
- Representación ante los tribunales de Cataluña.
- Asesoramiento en casos de vulnerabilidad y comunicación con servicios sociales.
Nuestro objetivo es resolver los conflictos de arrendamiento con rapidez, eficacia y pleno respeto a la legalidad.
Conclusión
El desahucio exprés por impago en 2025 se mantiene como el procedimiento más ágil para recuperar un inmueble en Cataluña, aunque incorpora mecanismos de protección social que pueden ralentizar temporalmente el proceso.
Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar abusos y errores procesales.
En Moya y Gimeno, ofrecemos asesoría integral en desahucios, arrendamientos y derecho inmobiliario, garantizando una actuación legal, estratégica y segura en cada caso.
