Introducción
Una de las preguntas más habituales entre propietarios e inquilinos es cuándo puede el propietario actualizar la renta en contratos antiguos de alquiler y hasta qué punto puede hacerlo legalmente.
En un mercado tensionado como el de Barcelona, donde coexisten contratos firmados hace décadas con precios desfasados, la actualización de la renta es una cuestión sensible y regulada con detalle tanto por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como por las normas catalanas de vivienda.
Desde Moya y Gimeno, despacho especializado en derecho inmobiliario y arrendaticio, analizamos los supuestos, límites y procedimientos para revisar la renta de un contrato antiguo sin vulnerar los derechos de los inquilinos.
Marco legal: Ley de Arrendamientos Urbanos y normativa catalana
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue varios regímenes según la fecha en que se firmó el contrato:
- Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 (régimen antiguo o “rentas congeladas”).
- Contratos firmados entre 1985 y 1994 (Decreto Boyer).
- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995, ya bajo la actual LAU.
Cada uno tiene un tratamiento distinto en materia de actualización de rentas.
1. Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985: rentas congeladas
Son los conocidos como contratos de renta antigua, firmados bajo el Texto Refundido de 1964. En ellos, el arrendatario tenía derecho a prórroga forzosa indefinida y el propietario no podía subir libremente la renta, salvo en casos excepcionales.
Actualización permitida
- Solo se permite la actualización anual según el IPC, y únicamente si está expresamente prevista en el contrato o se pacta posteriormente.
- Si el contrato fue subrogado (por viudedad o descendencia), la actualización se mantiene congelada salvo que ambas partes lleguen a un nuevo acuerdo.
- En algunos casos, tras fallecimiento del inquilino original, el propietario puede renegociar la renta al firmar un nuevo contrato.
Limitaciones
El propietario no puede aplicar incrementos unilaterales ni basarse en la revalorización del mercado. Las actualizaciones están sujetas a índices oficiales y autorización contractual.
2. Contratos firmados entre 1985 y 1994: régimen transitorio del “Decreto Boyer”
El Real Decreto-Ley 2/1985 suprimió la prórroga forzosa, pero mantuvo contratos antiguos con un régimen de transición.
En estos casos:
- La renta puede actualizarse anualmente según el IPC, siempre que se haya pactado expresamente.
- Si el contrato guarda silencio sobre la actualización, no puede aplicarse de forma automática.
- Los tribunales consideran que, si el arrendador no notificó actualizaciones durante años, no puede reclamarlas retroactivamente.
3. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995: régimen general LAU
La LAU 29/1994, aún vigente con múltiples reformas, establece un marco claro para la actualización:
Artículo 18 de la LAU (actualización de la renta):
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá actualizarse por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación anual del índice de referencia pactado”.
Claves prácticas:
- La actualización solo es válida si se pacta por escrito en el contrato.
- Si no se menciona, la renta permanece fija durante toda la duración del contrato.
- Desde la Ley 12/2023 de Vivienda, se han impuesto límites máximos al incremento anual:
- Máximo del 2% en 2023.
- Máximo del 3% en 2024.
- A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Actualización de Alquileres (IAA), pendiente de aprobación oficial.
Contratos antiguos en zonas tensionadas (Cataluña 2025)
Con la declaración de zonas tensionadas en numerosos municipios catalanes, incluidos Barcelona, Hospitalet o Sabadell, los contratos antiguos también pueden verse afectados por las nuevas limitaciones.
En estas zonas:
- La renta no puede incrementarse por encima del índice de referencia fijado por la Generalitat.
- Incluso si el contrato lo permite, el propietario debe respetar los topes legales de incremento.
- Cualquier subida irregular puede ser objeto de sanción administrativa.
Requisitos para actualizar correctamente la renta
Para que la actualización sea válida y exigible, el propietario debe:
- Haber pactado expresamente en el contrato la posibilidad de actualizar la renta.
- Notificar al inquilino por escrito la actualización, indicando:
- Fecha de revisión.
- Índice de referencia aplicado (IPC o IAA).
- Nueva cuantía resultante.
- Respetar los límites legales de incremento.
- No aplicar retroactivamente las subidas no notificadas en plazo.
Casos en los que el propietario no puede actualizar la renta
- Cuando el contrato no lo prevé expresamente.
- Si la cláusula de actualización se considera abusiva o confusa.
- Cuando el inmueble está en zona tensionada y el aumento supera los topes establecidos.
- Si el arrendador no ha cumplido con el deber de conservación del inmueble (según art. 21 LAU).
Jurisprudencia reciente
- STS 482/2023: confirma que el arrendador no puede aplicar incrementos retroactivos si no notificó en tiempo la actualización.
- SAP Barcelona 92/2024: declara nula una cláusula genérica de actualización “según IPC” al no especificar el índice base ni el procedimiento.
- TSJC 14/2025: recuerda que en zonas tensionadas las rentas deben respetar los topes fijados por la Generalitat, incluso en contratos anteriores.
El papel de Moya y Gimeno en la defensa de propietarios e inquilinos
En Moya y Gimeno ofrecemos asesoramiento integral tanto a arrendadores como a arrendatarios en Barcelona:
- Revisión de contratos antiguos y su régimen jurídico aplicable.
- Cálculo y notificación legal de actualizaciones de renta.
- Defensa ante reclamaciones o impugnaciones judiciales.
- Asesoría sobre normativa catalana de zonas tensionadas.
Nuestro objetivo es garantizar que las partes actúen conforme a la ley, evitando sanciones, nulidades o conflictos innecesarios.
Conclusión
La posibilidad de actualizar la renta en contratos antiguos depende de múltiples factores: la fecha de firma, las cláusulas pactadas y la normativa vigente en Cataluña. En general, los propietarios solo pueden subir la renta si el contrato lo permite expresamente y siempre dentro de los límites legales establecidos por la LAU y las normas autonómicas.
En Moya y Gimeno, ayudamos tanto a propietarios como a inquilinos a interpretar correctamente sus contratos y ejercer sus derechos con seguridad jurídica. Antes de aplicar o impugnar una subida de renta, contar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos puede evitar errores costosos
