El alquiler por habitaciones en Cataluña es una modalidad cada vez más común, tanto en zonas urbanas como Barcelona como en localidades con alta demanda de vivienda. Sin embargo, esta práctica ha estado hasta ahora parcialmente regulada, generando inseguridad jurídica para propietarios e inquilinos.
Con la entrada en vigor de la nueva normativa de 2025, la Generalitat establece por primera vez requisitos específicos y obligaciones legales claras para el arrendamiento parcial de viviendas. Esta reforma busca frenar abusos, clarificar los derechos de las partes y asegurar condiciones mínimas de habitabilidad.
En este artículo explicamos en qué consiste el alquiler por habitaciones, qué cambia a partir de 2025, y qué deben saber tanto arrendadores como arrendatarios en Cataluña.
¿Qué es el alquiler por habitaciones?
El alquiler por habitaciones se produce cuando el propietario o titular de una vivienda alquila una o varias estancias de forma individual, compartiendo zonas comunes (baño, cocina, salón) con otros inquilinos o con el propio arrendador.
A diferencia del alquiler de una vivienda completa, en este caso no se arrienda el inmueble entero, sino un uso parcial. Esta modalidad se regula con un contrato de arrendamiento por habitación, que debe detallar con precisión los espacios cedidos y las condiciones de uso compartido.
Si vas a redactar un contrato de este tipo, te recomendamos acudir a abogados de derecho civil especializados, para evitar cláusulas abusivas o problemas legales.
¿Qué cambia con la normativa de 2025?
A partir del 1 de enero de 2025, entra en vigor la reforma impulsada por la Generalitat de Cataluña que regula expresamente el arrendamiento por habitaciones, estableciendo:
Requisitos mínimos de habitabilidad
Cada habitación alquilada deberá cumplir con:
- Superficie mínima útil: 6 m² para uso individual y 10 m² para uso doble.
- Ventilación natural directa al exterior o a patio de luces.
- Cerradura individual con llave o sistema electrónico.
- Acceso garantizado a cocina y baño compartido.
- Dotación básica de mobiliario: cama, armario, mesa de estudio y silla.
Inscripción obligatoria en el Registro de contratos
Todos los contratos de alquiler por habitaciones deberán inscribirse en el nuevo Registro de Contratos de Alquiler Parcial, dependiente del Departamento de Territorio de la Generalitat. Esta inscripción será requisito previo para que el contrato tenga validez legal.
Además, el arrendador deberá comunicar el número de habitaciones arrendadas, duración de cada contrato y datos de los inquilinos.
Límite al número de habitaciones alquilables
No se podrá alquilar más del 50% de las habitaciones de la vivienda si el propietario reside en ella. En caso de que el arrendador no viva en el inmueble, se establece un límite de hasta 4 habitaciones por vivienda.
Esta limitación busca evitar situaciones encubiertas de subarriendo masivo o uso turístico no autorizado.
Obligación de contrato escrito
El contrato deberá formalizarse por escrito, incluyendo:
- Identificación de arrendador y arrendatario
- Duración exacta del contrato
- Renta mensual y fianza (máximo un mes)
- Descripción detallada de los espacios alquilados y compartidos
- Normas básicas de convivencia
- Responsabilidad de suministros
Se prohíbe expresamente incluir cláusulas que limiten derechos fundamentales del inquilino, como el acceso a la cocina o el uso del baño.
¿Qué pasa si no se cumplen los requisitos?
El incumplimiento de los nuevos requisitos podrá derivar en:
- Multas de hasta 9.000 € por infracción grave (por ejemplo, no registrar el contrato)
- Nulidad del contrato
- Derecho del inquilino a reclamar la devolución de importes cobrados de forma indebida
- Clausura administrativa del uso de la habitación como unidad arrendada
En Moya y Gimeno, ofrecemos asesoría legal en Barcelona a propietarios e inquilinos para garantizar contratos válidos y proteger derechos frente a sanciones.
¿Qué protección tiene el inquilino?
Con la reforma, los inquilinos de habitaciones:
- Tienen derecho a un contrato legalmente reconocido
- No pueden ser desalojados sin resolución judicial, aunque ocupen solo una habitación
- Pueden solicitar ayuda pública al alquiler si cumplen requisitos
- Están protegidos contra cláusulas abusivas o arbitrarias
Además, el contrato se puede renovar automáticamente si ninguna parte comunica su voluntad de finalizarlo con al menos 30 días de antelación.
¿Se aplica la Ley de Vivienda estatal?
La Ley de Vivienda estatal de 2023 no regula directamente el alquiler por habitaciones, ya que se centra en el arrendamiento de vivienda habitual completa. Sin embargo, Cataluña, al tener competencia exclusiva en vivienda, puede dictar normas propias que, como esta reforma, se aplican solo dentro del ámbito catalán.
Es por eso que resulta tan importante que los contratos y condiciones cumplan con la normativa específica autonómica.
¿Qué recomendaciones deben seguir los arrendadores?
- Adaptar los contratos existentes antes de enero de 2025
- Revisar condiciones de las habitaciones y adecuarlas a la nueva normativa
- Formalizar contratos por escrito, detallando todas las condiciones
- Registrar todos los contratos en el nuevo Registro de Alquiler Parcial
- Consultar con abogados especializados si existen dudas legales
Puedes contactar con nuestro despacho para revisar tus contratos actuales y adaptarlos a la nueva normativa antes de que entren en vigor las sanciones.
¿Y si soy inquilino? ¿Cómo me protejo?
- Exige siempre un contrato por escrito
- Asegúrate de que la habitación cumple los requisitos mínimos
- Solicita copia del registro del contrato ante la Generalitat
- Si sufres un desalojo ilegal, contacta con un abogado inmediatamente
- No aceptes cláusulas que restrinjan tu libertad o intimidad sin justificación
Puedes consultar nuestras preguntas frecuentes para saber cómo actuar si te ves afectado por un conflicto relacionado con alquiler de habitaciones.
Conclusión
La nueva regulación del alquiler por habitaciones en Cataluña en 2025 marca un antes y un después en esta modalidad de arrendamiento. La ley ofrece un marco claro para proteger a inquilinos y evitar el uso abusivo de esta figura, pero también impone responsabilidades muy concretas a los propietarios.
En Moya y Gimeno, estamos preparados para ayudarte a cumplir con esta nueva normativa, redactar contratos válidos, gestionar reclamaciones y actuar legalmente ante cualquier conflicto entre partes.
Si alquilas habitaciones, vives de alquiler o te estás planteando hacerlo, es el momento de actuar con previsión y seguridad jurídica.
