La reclamación de la fianza al inquilino se ha convertido en uno de los conflictos más habituales al finalizar un contrato de arrendamiento en Cataluña. Aunque la ley establece con claridad cuándo debe devolverse y bajo qué condiciones puede retenerse, la falta de entendimiento entre las partes provoca desacuerdos que terminan requiriendo asesoramiento legal.
En Moya y Gimeno analizamos los pasos que debe seguir un propietario para reclamar la fianza cuando no existe acuerdo, y cómo actuar de forma estratégica para evitar errores que puedan perjudicar la recuperación del importe.
Para qué sirve realmente la fianza
La fianza regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es una garantía a favor del propietario. Su función no es convertirse en una penalización automática al finalizar el contrato, sino cubrir daños reales en la vivienda, impagos de rentas o de suministros y cualquier incumplimiento contractual acreditado.
En Cataluña, además, la fianza debe depositarse obligatoriamente en el INCASÒL. Este requisito aporta seguridad documental y facilita reclamarla en caso de conflicto, pues queda constancia del importe entregado.
Plazo legal de devolución de la fianza
El propietario dispone de treinta días desde la entrega de llaves para revisar el estado del inmueble y devolver la fianza. Si ese plazo se supera sin justificar la retención, la ley establece que deben abonarse intereses legales.
El problema surge cuando el propietario considera que existen daños, deudas o incumplimientos que justifican una retención total o parcial y el inquilino no está de acuerdo. Es en este punto cuando la reclamación adquiere un carácter formal y puede derivar en vía judicial.
Motivos válidos para retener la fianza
La retención de la fianza sólo es válida si responde a hechos acreditados. Los tribunales suelen admitirla cuando existen daños que no derivan del desgaste natural, rentas pendientes, suministros impagados o un estado del inmueble claramente inadecuado en el momento de la entrega.
No basta con alegar daños; es necesario demostrar su existencia, su causa y su valor económico. La ausencia de prueba convierte cualquier retención en injustificada.
Qué hacer cuando no hay acuerdo con el inquilino
Cuando el propietario y el inquilino no alcanzan una solución amistosa, el proceso debe gestionarse de manera ordenada y profesional.
Recopilación de pruebas
Antes de cualquier reclamación, es fundamental disponer de evidencias claras del estado del inmueble y de las posibles deudas. Fotografías, vídeos, informes de entrada y salida, facturas de reparaciones, lecturas de suministros y justificantes de pago serán esenciales para defender la retención.
Los juzgados de Cataluña son estrictos en este punto: una reclamación sin pruebas pierde fuerza jurídica y suele resolverse en contra del propietario.
Comunicación formal por escrito
Una vez recopiladas las pruebas, el propietario debe comunicar por escrito al inquilino los motivos de la retención. La forma más eficaz es un burofax con certificación de contenido, en el que se detalle el importe retenido, las razones concretas y el derecho del inquilino a responder.
La comunicación formal es clave tanto para intentar un acuerdo como para preparar una eventual demanda.
Negociación estructurada
La mayor parte de los conflictos sobre fianza pueden resolverse con una negociación profesional. Cuando el inquilino comprende que la retención está documentada, suele aceptar la devolución parcial o alcanzar un acuerdo intermedio. Esta fase busca evitar litigios, costes y pérdida de tiempo para ambas partes.
Intervención del abogado
Si la negociación no prospera, el propietario debe acudir a un abogado especializado. Un requerimiento firmado por un despacho como Moya y Gimeno suele tener un efecto inmediato: ordena el conflicto, delimita responsabilidades y muestra que el propietario está preparado para continuar por la vía judicial si es necesario.
Demanda judicial
Cuando no existe otra alternativa, se inicia un procedimiento monitorio o un juicio verbal según el importe de la fianza. El juez valorará la prueba aportada y determinará si la retención fue legítima.
Si el propietario gana, el inquilino deberá devolver la fianza, abonar intereses y, en ocasiones, asumir las costas del procedimiento.
Qué ocurre cuando la retención es injustificada
Un propietario que retiene la fianza sin motivo se expone a reclamaciones por parte del inquilino. En estos casos, los tribunales suelen fallar a favor del arrendatario, especialmente cuando el propietario no ha aportado pruebas suficientes o ha basado la retención en argumentos genéricos.
La consecuencia habitual es la devolución íntegra más intereses y, en ocasiones, costas procesales.
Casuística habitual en los juzgados de Barcelona
Los tribunales catalanes tienden a rechazar las retenciones basadas en daños no acreditados, en supuestas limpiezas extraordinarias sin pruebas o en suministros no justificados con facturas. En cambio, aceptan sin dificultad las retenciones ligadas a daños documentados, deudas reales o incumplimientos demostrables.
La pauta es clara: prevalece la evidencia, no la percepción subjetiva del propietario.
Cómo interviene Moya y Gimeno en reclamaciones de fianza
El despacho acompaña al propietario desde el inicio del conflicto hasta su resolución definitiva. Se revisa el contrato, se analiza la documentación, se redactan las comunicaciones formales, se negocian acuerdos y, si es necesario, se interpone la demanda con una base probatoria sólida.
El enfoque es práctico y orientado al resultado. La idea es evitar litigios cuando no son necesarios y ganar eficacia en aquellos que sí lo son.
Conclusión
La reclamación de la fianza al inquilino exige rigor, prueba y estrategia jurídica. Cuando no hay acuerdo, avanzar sin soporte legal puede provocar pérdidas económicas o retrasos innecesarios. La vía correcta es documentar, notificar y, si es preciso, acudir a los tribunales con la seguridad de que el caso está bien planteado.
Moya y Gimeno ofrece una defensa completa en materia de arrendamientos, protegiendo los intereses del propietario y garantizando que la devolución o retención de la fianza se resuelva conforme a la ley y con todas las garantías.